Wohnungsbesichtigung durch Vermieter
Das Besichtigungsrecht des Vermieters ist ein regelmäßig diskutiertes Thema im Mietrecht. Viele Mieter sind verwundert, wenn der Vermieter sich die Wohnung besichtigen möchte und reagieren erstmal mit Abwehr.
Dabei ist jedoch zu beachten, dass dem Vermieter in einigen Fallkonstellationen ein Besichtigungsrecht zusteht.
Vertragliche Grundlage
Klauseln im Mietvertrag können das Besichtigungsrecht zwar regeln, dürfen den Mieter jedoch nicht unangemessen benachteiligen.
Letztlich geht es bei der Beurteilung, ob eine unangemessene Benachteiligung vorliegt, darum, zu prüfen, ob die Klausel einen fairen Ausgleich zwischen dem Eigentumsrecht des Vermieters und dem Recht des Mieters auf Privatsphäre und ungestörten Besitz der Mietwohnung anstrebt. Grundsätzlich gilt schließlich, dass die Wohnung während der Mietzeit der private Lebensbereich des Mieters ist und ein Betreten durch den Vermieter daher nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig ist.
Gesetzliche Grundlage
Eine ausdrückliche gesetzliche Regelung zum Besichtigungsrecht existiert im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) nicht. Das Recht wird jedoch aus den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) sowie aus dem Eigentumsrecht des Vermieters hergeleitet und ist durch umfangreiche Rechtsprechung konkretisiert worden.
Zulässige Gründe für eine Besichtigung
Ein Vermieter darf die Mietwohnung nur aus berechtigtem Anlass besichtigen. Dazu zählen insbesondere:
- Feststellung des Wohnungszustands, etwa bei konkretem Verdacht auf Schäden oder Verwahrlosung
- Durchführung oder Vorbereitung notwendiger Reparaturen oder Modernisierungen
- Ablesung von Zählern, sofern kein externer Dienst beauftragt ist
- Besichtigungen mit Kauf- oder Mietinteressenten, z. B. bei geplanter Neuvermietung oder Verkauf
- Ende des Mietverhältnisses, zur Vorbereitung der Rückgabe
Reine Neugier oder routinemäßige Kontrollen ohne Anlass sind unzulässig.
Im Falle einer Besichtigung mit einem Kaufinteressenten wurde bereits gerichtlich entschieden, dass dem Vermieter als Eigentümer dreimal monatlich ein Besichtigungsrecht nach einer Ankündigungsfrist von drei Tagen werktags zwischen 19 und 20 Uhr zusteht, wobei ein Termin nicht länger als 45 Minuten dauern darf (LG Frankfurt v. 24.5.2002 – 2/17 S 194/01 -, NZM 02, 696).
Ankündigung und Terminabstimmung
Eine Besichtigung muss dem Mieter rechtzeitig angekündigt werden. In der Regel gelten 3 bis 14 Tage Vorlaufzeit als angemessen, abhängig vom Anlass. Der Termin ist mit dem Mieter abzustimmen und muss zu zumutbaren Zeiten stattfinden (werktags, üblicherweise zwischen 9 und 18 Uhr).
Der Mieter ist verpflichtet, den Zutritt zu ermöglichen, darf jedoch bei berechtigten Gründen einen Alternativtermin vorschlagen.
Gleichgültig was im Mietvertrag zu lesen ist, gilt, dass, wenn der Vermieter, der Makler oder ein Kaufinteressent ohne Vorankündigung klingelt und die Wohnung besichtigen möchte, muss ein Mieter die Besichtigung nicht ermöglichen.
Anwesenheit des Mieters
Der Mieter muss bei der Besichtigung nicht zwingend anwesend sein, hat aber das Recht darauf. Eine eigenmächtige Besichtigung durch den Vermieter mit einem Zweitschlüssel ist unzulässig – auch dann, wenn der Mieter abwesend ist.
Welche Person darf auf Vermieterseite mit zur Besichtigung kommen?
Wie bereits gerichtlich entschieden wurde, hat ein Vermieter sein Besichtigungsrecht schonend auszuüben (Urteil des Landgericht Nürnberg-Fürth (Aktenzeichen 7 S 8432/17)). Der Vermieter darf also keine beliebigen dritten Personen zu einem Besichtigungsrecht mitbringen, sondern darf sich bei Wohnungsbesichtigungen nur von fachkundigen Personen, wie beispielsweise Sachverständigen oder Handwerkern begleiten lassen. Daher muss der Mieter das Beisein sachunkundiger Personen nicht gestatten.
Verweigerung der Besichtigung
Verweigert der Mieter eine berechtigte Besichtigung ohne triftigen Grund, kann dies eine Verletzung mietvertraglicher Pflichten darstellen. In solchen Fällen kann der Vermieter sein Recht notfalls gerichtlich durchsetzen. Umgekehrt darf der Mieter eine Besichtigung verweigern, wenn kein berechtigter Anlass besteht oder formale Anforderungen (z. B. Ankündigung) nicht eingehalten wurden.
Fazit
Das Besichtigungsrecht des Vermieters ist kein allgemeines Zutrittsrecht, sondern an klare Voraussetzungen gebunden. Beide Parteien sind gehalten, auf die gegenseitigen Belange Rücksicht zu nehmen. Der Vermieter darf nur aus berechtigtem Anlass und nach vorheriger Ankündigung besichtigen, während der Mieter im Gegenzug zur Duldung verpflichtet ist. Eine transparente Kommunikation hilft, Konflikte zu vermeiden und das Mietverhältnis fair zu gestalten.
Verfasst von Rechtsanwalt Bock in Mühlheim am Main am 08.02.2026.
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